过年期间，星空君看到了2022年房地产销售数据，并查看了几个典型城市的房价和销量，除了北上广等依然供不应求的城市房价、销量比较复杂外，其他普通城市的房价和销量都基本处于停滞状态。

1、2021年商品房销售创历史新高。

2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元

2、2022年销量下滑，回到了5年前。

2022年,商品房销售面积13.6亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额13.3万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

从2021年的数据可以理解，现在购房者炒房的比较少了，婚房、改善居住的刚需是一直存在的，这也是购房的主力。

2022年销量的下滑，源自于2020年底出台的“三道红线”等系列政策。各房地产企业为了改善资产负债情况，不得不在2021年绞尽脑汁促销（降价），回笼资金，同时减少了上杠杆拿地。

2021年减少拿地，导致了2022年的销量下降。

刘鹤在展望2023年经济的时候，又提到了房地产。

事实上房地产市场要通过两个不同的视角来看：

一是供给侧，也就是房地产商。“三道红线”一直存在，这意味着房地产商不可能无休止的上杠杆，也就不会出现绑架金融、绑架经济的系统性风险。从我小样本调研的情况看，银行对房地产商的放款依然比较严格。这样避免了供给侧增加更多的高位库存。

二是需求侧，也就是购房者。通过放松各种购房政策，鼓励释放购房者的需求，从而消化掉之前累积的库存，缓解房地产商、银行等各方面的压力。

我又认真学习了刘鹤提到的房地产是支柱产业的言论，其实主要还是这个基调，并没有要彻底放开供给侧的意思，依然是在鼓励需求侧：房地产企业普遍出现了流动性差，资产负债表恶化，个别头部企业面临着重大的风险。放松在房地产市场过热期间采取的一些管制的决策，从而有效的扩大需求，使房地产公司具备造血的功能。

从政策层面来说，我个人认为这个政策是有效的、可持续的。这个政策的最终目标，就是把房地产搞成大宗消费品而非投资品，有点像汽车，同地段也会有便宜的有贵的，价格有涨有跌，也有正常的更新、升级需求。

从购房者的角度来说，我还是建议能缓则缓，依然有不少房地产企业为了回笼资金改善现金流压力巨大，很可能会继续缓慢降价或者提供其他的优惠。
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